087-6732884   winey37
หน้าแรก > ความรู้บัญชี/งบการเงิน > การวิเคราะห์งบการเงิน บทที่ 8 : การวิเคราะห์ฐานะการเงินแต่ละบัญชี (สินทรัพย์ไม่หมุนเวียน)


การวิเคราะห์งบการเงิน บทที่ 8 : การวิเคราะห์ฐานะการเงินแต่ละบัญชี (สินทรัพย์ไม่หมุนเวียน)

04 สิงหาคม 2018   533


อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน คือ อสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน หรืออาคาร) ที่ถือครองเพื่อหาประโยชน์จากรายได้ค่าเช่า หรือจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าของสินทรัพย์ หรือทั้งสองอย่าง ทั้งนี้ ไม่ได้มีไว้เพื่อ

โดยปกติแล้วบัญชีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะสามารถเลือกบันทึกบัญชีได้ 2 วิธี ดังนี้

1.บันทึกด้วยราคาทุนหักค่าเสื่อมราคาสะสม

2.บันทึกด้วยมูลค่ายุติธรรม จะไม่มีการคิดค่าเสื่อมราคา และผลต่างของมูลค่ายุติธรรมจะถูกบันทึกเข้างบกำไรขาดทุน

(หากเลือกวิธีที่ 1 จะต้องเปิดเผยมูลค่ายุติธรรมในหมายเหตุประกอบงบการเงินด้วย หากเลือกวิธีที่ 2 จะต้องเปิดเผยราคาทุนหักค่าเสื่อมราคาในหมายเหตุประกอบงบการเงินด้วย)

แนวทางในการวิเคราะห์บัญชีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมีดังนี้

1)   หามูลค่าที่ซ่อนอยู่ในหมายเหตุประกอบงบการเงินของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

2)   วิเคราะห์ความสามารถในการสร้างรายได้ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

3)   วิเคราะห์ความสามารถในการสร้างกำไรของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

การหามูลค่าที่ซ่อนอยู่ในหมายเหตุประกอบงบการเงิน

หากบริษัทบันทึกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วยราคาทุนหักค่าเสื่อมราคาสะสมจะสามารถหามูลค่าที่ซ่อนอยู่ได้ แต่หากบันทึกด้วยวิธีบันทึกด้วยมูลค่ายุติธรรม จะไม่มีมูลค่าที่ซ่อนอยู่ได้ เนื่องจากได้ถูกปรับมูลค่ายุติธรรมไปแล้ว

มูลค่าที่ซ่อนอยู่ในบัญชีนี้ยิ่งมากจะยิ่งดีเพราะเป็นมูลค่าที่ซ่อนอยู่นอก Book เราลองมาดูตัวอย่างวิธีในการหามูลค่าที่ซ่อนอยู่ของบัญชีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนดังต่อไปนี้

ราคาทุน - ค่าเสื่อมราคาสะสมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

มูลค่าที่ซ่อนอยู่ 2559 = 5,152 – 3,047 = 2,105 ล้านบาท

มูลค่าที่ซ่อนอยู่ 2560 = 5,205 – 2,814 = 2,391 ล้านบาท

มูลค่าที่ซ่อนอยู่คิดเป็น 4%-5% ของสินทรัพย์รวม ถือว่าไม่ได้มากเมื่อเทียบกับสินทรัพย์รวม

วิเคราะห์ความสามารถในการสร้างรายได้ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

ผลลัพธ์ที่ได้จะสามารถแปลความหมายได้ว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวน 1 บาทจะสามารถสร้างรายได้ค่าเช่า ให้แก่บริษัทได้เป็นจำนวนกี่บาท

ในกรณีของ HMPRO ไม่สามารถหารายการนี้ได้เนื่องจากในงบการเงินไม่ได้แยกรายได้ค่าเช่าออกมาโดยเฉพาะ แต่หากเป็นเจ้าของกิจการทำบัญชีเองย่อมสามารถหา Ratio ดังกล่าวได้

วิเคราะห์ความสามารถในการสร้างกำไรของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

ผลลัพธ์ที่ได้จะสามารถแปลความหมายได้ว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวน 1 บาทจะสามารถสร้างกำไรจากค่าเช่า ให้แก่บริษัทได้เป็นจำนวนกี่บาท

ในกรณีของ HMPRO ไม่สามารถหารายการนี้ได้เนื่องจากในงบการเงินไม่ได้แยกรายได้ค่าเช่าและต้นทุนที่เกี่ยวข้องออกมาโดยเฉพาะ แต่หากเป็นเจ้าของกิจการทำบัญชีเองย่อมสามารถหา Ratio ดังกล่าวได้

 

ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์

โดยปกติแล้วบัญชี ที่ดิน อาคาร อุปกรณ์ เป็นบัญชีที่มีความสำคัญกับแทบจะทุกบริษัท โดยส่วนใหญ่แล้วจะเป็นบัญชีที่มีมูลค่าทางบัญชีมากที่สุด เช่น ในกรณีของ HMPRO มีสัดส่วน ที่ดิน อาคาร อุปกรณ์ ที่สูงถึง 58% เป็นสัดส่วนที่มากที่สุดในสินทรัพย์ ดังนั้นการวิเคราะห์ ที่ดิน อาคาร อุปกรณ์ จึงเป็นเรื่องที่มีความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง วิธีการในการวิเคราะห์บัญชีดังกล่าวมีดังนี้

1) วิเคราะห์ Fixed assets turnover – ยิ่งมากยิ่งดี

2) อ่านหมายเหตุประกอบงบการเงินเพื่อให้เข้าใจภาพการลงทุนของบริษัท

วิเคราะห์ Fixed assets turnover

ความสามารถในการสร้างรายได้ของ ที่ดิน อาคาร อุปกรณ์ ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยจาก 1.99 ในปี 2559 เป็น 2.03 ในปี 2560

อ่านหมายเหตุประกอบงบการเงินเพื่อให้เข้าใจภาพการลงทุนของบริษัท

จากหมายเหตุประกอบงบการเงินพบว่าบริษัทเพิ่งผ่านการลงทุนหนักๆมาจากปี 2559 โดยต้นปี 2559 บริษัทมีสินทรัพย์ระหว่างติดตั้งที่ 2,514 ล้านบาท และมีการลงทุนเพิ่มระหว่างปี 2559 อีก 2,813 ล้านบาท โดยสิ้นปี 2559 มียอดสินทรัพย์ระหว่างติดตั้ง 1,004 ล้านบาท จากการขยายสาขามีการเปิด HomePro เพิ่ม 1 สาขา และเปิด HomePro S 1 สาขา ในไทย และเปิด HomePro 4 สาขาในมาเลเซีย ในขณะที่ปี 2560 มีสินทรัพย์ระหว่างติดตั้งอยู่เพียง 298 ล้านบาท เท่านั้น

จะเห็นได้ว่าถึงแม้บริษัทจะเพิ่งลงทุนหนักๆไป แต่ผลการดำเนินงานของบริษัทก็ยังสามารถเติบโตได้ ซึ่งเป็นเรื่องที่ดีที่บริษัทสามารถบริหารงานให้ผลกำไรไม่ลดลงได้ ถึงแม้จะมีค่าเสื่อมราคาเพิ่มขึ้น

ในส่วนของสินทรัพย์ที่ตัดค่าเสื่อมหมดแล้วแต่ยังใช้งานอยู่ถ้ายิ่งมากจะยิ่งดี เนื่องจากในงบการเงินไม่มีมูลค่าของสินทรัพย์ดังกล่าวแล้ว แต่จริงๆยังสามารถใช้งานได้

ในส่วนของการถูกเวนคืนที่ดิน ถึงแม้บริษัทได้มีการตั้งค่าเผื่อการด้อยค่าแล้ว แต่ก็ยังมีความไม่แน่นอนว่าอาจจะต้องตั้งเพิ่มหรือไม่ ประเด็นตรงนี้ก็ควรต้องติดตามต่อว่าจะส่งผลกระทบต่องบการเงินในอนาคตได้มากน้อยเพียงใด

---------------------------------------------------------

ฝากเพื่อนๆช่วยกันแชร์บทความเพื่อส่งต่อความรู้ดีๆและหากสงสัยตรงไหนสามารถสอบถามที่ Webboard ของเราตาม Link นี้ได้เลยครับ

https://www.investme.in.th/webboard.php

หากสนใจเรียนบัญชีในรูปแบบ Online เพิ่มเติมเพื่อให้มีความเข้าใจมากยิ่งขึ้น ดูรายละเอียดตาม Link นี้ได้เลยครับ 

https://www.investme.in.th/accounting.php


แชร์ :

ค้นหาบทความ





บทความยอดนิยม




CONTACT US

Tel. 087-6732884 คุณวิน
win.win.solution.auditing@gmail.com
Line : winey37

8/209 หมู่บ้าน ทาวน์ อเวนิว ศรีนครินทร์ ซอยอ่อนนุช 68 แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง กรุงเทพมหานคร 10250

Copyright © 2018 All Rights Reserved. Designed By Golly-design